Для того, чтобы проект стал максимально эффективен, нужно, чтобы идея развития определенной территории была подтверждена маркетинговыми, экономическими, экспертными исследованиями на основе допустимого и разрешенного, а также физически осуществимого использования территории.
Правильно разработанная концепция развития земельного участка играет ключевую роль в дальнейшей успешности проекта. При вложении средств в проекты развития, инвесторы рассчитывают, что прибыль от реализации проекта в будущем превысит средства, затраченные на него.
Построенный объект или только проект строительства может быть продан целиком или частями, а может приносить устойчивый доход от сдачи в аренду – в любом случае этот доход должен перекрыть затраты на строительство, реконструкцию, развитие территории. На практике бывают исключения, и причина таких неудач зачастую кроется в отсутствии грамотной концепции. К сожалению, приведение примеров приведет к нежелательным последствиям, но реально, таких проектов около 20% от общего числа в сегменте жилой недвижимости(коттеджное строительство), 25% в торговой и около 15% в складской. Речь идет не о тех проектах, которые «не продаются», а о тех, которые продаются в режиме демпинга или темпы продаж оставляют желать лучшего.
Разработку концепции следует начитать с ответа на вопрос, какой объект можно разместить на рассматриваемом участке. И для этого необходимо провести целый ряд исследований, которые проводятся по критериям соответствия экономической целесообразности и финансовой осуществимости, максимальной доходности и наивысшей стоимости.
На базе профессиональных исследований разрабатывается концепция будущего развития территории, где сформулирована основная экономическая идея – каким должен быть объект недвижимости в данном конкретном месте, чтобы он был коммерчески успешным, приносил владельцу максимум прибыли на вложенные средства и сохранял свою ценность на протяжении многих лет.
Экономическая концепция необходима для наиболее эффективного использования земельного участка, является «инструкцией» для инвесторов и собственников при принятии решений о дальнейшем развитии территорий.
Краткое содержание отчетов, выполняемых в рамках проведения исследования на тему: "Концепция развития территории, ориентированной на строительство жилых объектов недвижимости".
|
ЭТАПЫ РАБОТ |
СОДЕРЖАНИЕ |
ЦЕЛЬ СОЗДАНИЯ |
1. |
Характеристики земельного участка |
- Анализ местоположения и транспортной доступности,
- анализ близлежащего окружения и инфраструктуры,
- анализ возможности получения необходимых ТУ,
- анализ обременений и ограничений земельного участка, функциональное зонирование территории,
- анализ юридической составляющей земельного участка
|
- Определение возможности застройки территории,
- определение полезной площади территории,
- определение юридической "чистоты" земельного участка,
- определение вводных данных для расчета экономической эффективности проекта
|
2. |
Рынок коттеджного строительства, поселков таунхаусов и жилищного строительства Московской области |
- Текущая характеристика рынка загородного домостроения,
- структура предложения по удаленности от МКАД,
- структура предложения по объекту реализации и типу строения,
- структура предложения по цене, размеру домовладения, площади участка, материалу строительства,
- структура предложения по степени готовности, размеру поселка, качеству объектов инфраструктуры,
- общие данные о спросе
|
- Определение конъектуры рынка,
- основных тенденция рынка загородной недвижимости,
- определение емкости рынка,
- глобальных предпочтений потенциального покупателя
|
3. |
Рынок коттеджного строительства, поселков таунхаусов и жилищного строительства рассматриваемого направления |
- Расширенные характеристики коттеджных поселков, поселков таунхаусов, многоэтажных домов и иных жилых комплексов-конкурентов в стадии реализации,
- расширенные характеристики наиболее удачных (знаковых) завершенных проектов,
- анализ динамики продаж жилых комплексов-конкурентов,
- SWOT-анализ проектов жилых комплексов-конкурентов,
- сильные и слабые стороны концепций,
- анализ влияния конкурентного преимущества на динамику продаж, целевые группы потребителей,
- портрет покупателя,
- структура спроса по удаленности от МКАД в пределах локации,
- структура спроса по бюджету покупателя,
- структура спроса по размеру дома, площади участка,
- требования к объектам инфраструктуры,
- комплексный анализ спроса и предложения,
- потенциал рынка, краткосрочный и среднесрочный прогнозы развития рынка
|
- Определение основных допущений концепции освоения,
- определение качественных ошибок девелоперов,
- определение портрета потенциального покупателя,
- определение вводных для расчета экономической эффективности
|
4. |
Юридическая схема реализации проекта |
- Сведения, отражающие оптимальную схему продаж будущих объектов недвижимости конечному потребителю, взаимодействия застройщика, заказчика и других подрядных организаций
|
- Определение налоговых последствий,
- оптимизация налогообложения,
- определение вводных для создания программы продаж
|
5. |
Определение концепции застройки территории |
- Определение вариантов концепций исходя из конъектуры рынка (3 варианта),
- определение конкурентного преимущества по каждой из концепции,
- обоснование количества домовладений, площади домов и участков по каждой из концепции,
- схема генерального плана по каждой из концепции,
- обоснование материала строительства по каждой из концепции,
- планирование инфраструктуры и благоустройства по каждой из концепции,
- планирование динамики продаж по каждой из концепций,
- определение основных маркетинговых рисков по каждой из концепции
|
- Определение непосредственно концепции освоения,
- получение вводных данных для расчета экономической эффективности
|
6. |
Финансово-экономические показатели концепции застройки территории |
- Определение себестоимости строительства домовладения,
- определение затрат на получение ТУ и подведение коммуникаций,
- определение затрат на изменение ВРИ при необходимости,
- определение других видов затрат (СТЗ, риэлторы и т.п.),
- расчет динамики финансовых потоков,
- расчет экономической эффективности проекта,
- SWOT анализ концепций по параметрам доходность, риски, срок проекта, необходимые инвестиции, соответствие спросу и т.п.
|
- Определение оптимальной концепции развития территории,
- создание бизнес-плана проекта
|
7. |
Программа по реализации жилого комплекса |
- Определение оптимального архитектурного стиля,
- определение очередности строительства,
- определение возможных планировочных решений,
- рекомендации по внутренней архитектуре,
- рекомендации по благоустройству,
- детальное зонирование участков согласно генплану,
- создание прайс-листа на момент продаж по каждому из участков или объектов недвижимости
|
- Определение "лица" жилого комплекса, основных отличий от созданных на рынке проектов, элементов, способных благоприятно повлиять на продажи
|
8. |
Эскиз генплана застройки |
- Документ, отражающий планировку жилого комплекса, выбранную в соответствии с концепцией, с высоким уровнем детализации, основанный на физических характеристиках земельного участка и ограничений в его использовании
|
- Необходимо для создания ТЗ архитектурному бюро (является графическим аналогом ТЗ)
|