Развитие земли

Для того, чтобы проект стал максимально эффективен, нужно, чтобы идея развития определенной территории была подтверждена маркетинговыми, экономическими, экспертными исследованиями на основе допустимого и разрешенного, а также физически осуществимого использования территории.

Правильно разработанная концепция развития земельного участка играет ключевую роль в дальнейшей успешности проекта. При вложении средств в проекты развития, инвесторы рассчитывают, что прибыль от реализации проекта в будущем превысит средства, затраченные на него.

Построенный объект или только проект строительства может быть продан целиком или частями, а может приносить устойчивый доход от сдачи в аренду – в любом случае этот доход должен перекрыть затраты на строительство, реконструкцию, развитие территории. На практике бывают исключения, и причина таких неудач зачастую кроется в отсутствии грамотной концепции. К сожалению, приведение примеров приведет к нежелательным последствиям, но реально, таких проектов около 20% от общего числа в сегменте жилой недвижимости(коттеджное строительство), 25% в торговой и около 15% в складской. Речь идет не о тех проектах, которые «не продаются», а о тех, которые продаются в режиме демпинга или темпы продаж оставляют желать лучшего.

Разработку концепции следует начитать с ответа на вопрос, какой объект можно разместить на рассматриваемом участке. И для этого необходимо провести целый ряд исследований, которые проводятся по критериям соответствия экономической целесообразности и финансовой осуществимости, максимальной доходности и наивысшей стоимости.

На базе профессиональных исследований разрабатывается концепция будущего развития территории, где сформулирована основная экономическая идея – каким должен быть объект недвижимости в данном конкретном месте, чтобы он был коммерчески успешным, приносил владельцу максимум прибыли на вложенные средства и сохранял свою ценность на протяжении многих лет.

Экономическая концепция необходима для наиболее эффективного использования земельного участка, является «инструкцией» для инвесторов и собственников при принятии решений о дальнейшем развитии территорий.

Краткое содержание отчетов, выполняемых в рамках проведения исследования на тему: "Концепция развития территории, ориентированной на строительство жилых объектов недвижимости".

	ЭТАПЫ РАБОТ	СОДЕРЖАНИЕ	ЦЕЛЬ СОЗДАНИЯ
1.	Характеристики земельного участка	Анализ местоположения и транспортной доступности, анализ близлежащего окружения и инфраструктуры, анализ возможности получения необходимых ТУ, анализ обременений и ограничений земельного участка, функциональное зонирование территории, анализ юридической составляющей земельного участка	Определение возможности застройки территории, определение полезной площади территории, определение юридической "чистоты" земельного участка, определение вводных данных для расчета экономической эффективности проекта
2.	Рынок коттеджного строительства, поселков таунхаусов и жилищного строительства Московской области	Текущая характеристика рынка загородного домостроения, структура предложения по удаленности от МКАД, структура предложения по объекту реализации и типу строения, структура предложения по цене, размеру домовладения, площади участка, материалу строительства, структура предложения по степени готовности, размеру поселка, качеству объектов инфраструктуры, общие данные о спросе	Определение конъектуры рынка, основных тенденция рынка загородной недвижимости, определение емкости рынка, глобальных предпочтений потенциального покупателя
3.	Рынок коттеджного строительства, поселков таунхаусов и жилищного строительства рассматриваемого направления	Расширенные характеристики коттеджных поселков, поселков таунхаусов, многоэтажных домов и иных жилых комплексов-конкурентов в стадии реализации, расширенные характеристики наиболее удачных (знаковых) завершенных проектов, анализ динамики продаж жилых комплексов-конкурентов, SWOT-анализ проектов жилых комплексов-конкурентов, сильные и слабые стороны концепций, анализ влияния конкурентного преимущества на динамику продаж, целевые группы потребителей, портрет покупателя, структура спроса по удаленности от МКАД в пределах локации, структура спроса по бюджету покупателя, структура спроса по размеру дома, площади участка, требования к объектам инфраструктуры, комплексный анализ спроса и предложения, потенциал рынка, краткосрочный и среднесрочный прогнозы развития рынка	Определение основных допущений концепции освоения, определение качественных ошибок девелоперов, определение портрета потенциального покупателя, определение вводных для расчета экономической эффективности
4.	Юридическая схема реализации проекта	Сведения, отражающие оптимальную схему продаж будущих объектов недвижимости конечному потребителю, взаимодействия застройщика, заказчика и других подрядных организаций	Определение налоговых последствий, оптимизация налогообложения, определение вводных для создания программы продаж
5.	Определение концепции застройки территории	Определение вариантов концепций исходя из конъектуры рынка (3 варианта), определение конкурентного преимущества по каждой из концепции, обоснование количества домовладений, площади домов и участков по каждой из концепции, схема генерального плана по каждой из концепции, обоснование материала строительства по каждой из концепции, планирование инфраструктуры и благоустройства по каждой из концепции, планирование динамики продаж по каждой из концепций, определение основных маркетинговых рисков по каждой из концепции	Определение непосредственно концепции освоения, получение вводных данных для расчета экономической эффективности
6.	Финансово-экономические показатели концепции застройки территории	Определение себестоимости строительства домовладения, определение затрат на получение ТУ и подведение коммуникаций, определение затрат на изменение ВРИ при необходимости, определение других видов затрат (СТЗ, риэлторы и т.п.), расчет динамики финансовых потоков, расчет экономической эффективности проекта, SWOT анализ концепций по параметрам доходность, риски, срок проекта, необходимые инвестиции, соответствие спросу и т.п.	Определение оптимальной концепции развития территории, создание бизнес-плана проекта
7.	Программа по реализации жилого комплекса	Определение оптимального архитектурного стиля, определение очередности строительства, определение возможных планировочных решений, рекомендации по внутренней архитектуре, рекомендации по благоустройству, детальное зонирование участков согласно генплану, создание прайс-листа на момент продаж по каждому из участков или объектов недвижимости	Определение "лица" жилого комплекса, основных отличий от созданных на рынке проектов, элементов, способных благоприятно повлиять на продажи
8.	Эскиз генплана застройки	Документ, отражающий планировку жилого комплекса, выбранную в соответствии с концепцией, с высоким уровнем детализации, основанный на физических характеристиках земельного участка и ограничений в его использовании	Необходимо для создания ТЗ архитектурному бюро (является графическим аналогом ТЗ)