СМИ

Что происходит на рынке земли Московской области, какие сегменты сейчас востребованы, в какой локации? 

Среди поселков, которые вышли на рынок за последний год, стоит отметить «Лесной квартал» в «Мартемьяново» и «Клязьминский парк».
Поселок «Клязьминский парк» от ГК «Гео Девелопмент» находится в Мытищинском районе (12 км от МКАД по Дмитровскому шоссе), в 500 метрах от водохранилища. Территория 32 га рассчитана на 314 участков без подряда с пакетом благоустройства, который включает: газ, водопровод, электричество (15 кВт), подъезд, дороги, ливневые сливы, ограждение по периметру, КПП. Летом 2014 г. здесь можно было приобрести участки от 6,7 до 12,1 сотки за 1,2 – 6,2 млн руб., или по 186 120 – 507 600 руб. за сотку. Доплата за пакет коммуникаций составляла 1 млн руб.

В современных поселках и загородных жилых комплексах уже на этапе разработки проекта закладываются общественные зоны для прогулок, занятий спортом и игр с детьми. Чаще всего они предназначены только для местных жителей, но вполне можно найти и исключения, когда местами для отдыха предлагают воспользоваться всем желающим. К тому же привычная типовая инфраструктура понемногу начала сдавать позиции, сменяясь нестандартными объектами с концептуальными решениями. Так где же на сегодняшний день можно отдохнуть за городом?

Ипотека на землю не так уж и проста: не все участки подходят банкам в качестве залога. У большинства банков перечень требований весьма обширен. Прежде всего - к целевому назначению участка. В основном кредитуется покупка земель поселений (населенных пунктов) с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) либо «для дачного строительства» (причем этот вид допускается все же не во всех кредитных организациях), а получить кредит на землю сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования ЛПХ (личное подсобное хозяйство) очень сложно. «Земля под ИЖС или дачное строительство более ликвидная, более легкая в оценке и более предсказуемая в плане дальнейшей реализации», - объясняет Эдуард Бобровский (компания «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент»)).

Более половины запросов на покупку недвижимости в Подмосковье приходится на участки без подряда. Количество предложений на рынке все увеличивается, а ценовой разброс настолько широк, что охватывает все категории покупателей. Неудивительно, что в такой ситуации очень легко попасть на неликвидные предложения — участки, расположенные в неудобных местах, к тому же с завышенной стоимостью. Так как же выбирать землю, какие направления на сегодняшний день наиболее перспективны?

По словам генерального директора Группы компаний "Гео девелопмент" Максима Лещева, сельхозбизнес в основном сконцентрирован и разделен между крупными игроками, которые в свою очередь берут в аренду земельные участки, обрабатывают их, и таким образом формируется этот сельхозбизнес. "Он имеет свои правила, свои понятия, стратегии, свои условия и правила. Мы можем сказать, что обращения в нашу компанию за покупкой земель сельхозназначения для использования ее с целью выращивания сельхозпродукции единичны. Коммерческий сельхозбизнес выгоден в том случае, если земля стоит 10 долларов за сотку, не более. Частное фермерство актуально, но оно никогда не было системным, и участок 2 га сельхозназначения по 100 долларов за сотку было продать всегда сложно. Ситуация не изменилась и не изменится", - пояснил эксперт.

Генеральный директор компании "Промзона " (ГК "Гео Девелопмент") Данил Петров:
"Девелопер, имеющий намерение сформировать качественный индустриальный парк, должен хорошо понимать, как подобрать правильный участок для этой цели, отвечает ли он необходимым требованиям и будет ли в результате продукт, созданный здесь, востребован рынком. Индустриальный парк является высокотехнологичной площадкой, на которой могут соседствовать различные типы производств, складов, предприятий. Размещение производства в индустриальном парке должно быть выгодно собственнику и удобно для резидента. В первую очередь, индустриальные парки ориентированы на малый и средний бизнес, на конечного потребителя. Поэтому при выборе участка под создание индустриального парка (ИП) необходимо учитывать, как минимум, десять фактов, они же факторы, обусловливающие успех будущего проекта".

Расширение Москвы в 2012 году, появление в Подмосковье метро и другого общественного транспорта привело к тому, что жильё за пределами Московской кольцевой автодороги стало альтернативой квартире в «старой» Москве. АиФ.ru узнал у экспертов, где сегодня комфортнее и дешевле жить за пределами МКАД.
«Учитывая перспективы развития и инвестиционную привлекательность новых территорий, разумно купить квартиру в Новой Москве, — уверена руководитель департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент» Марина Денискина. — Нужно, конечно, учитывать, что облик присоединённых территорий будет меняться постепенно, и новый мегаполис с развитой транспортной и социальной инфраструктурой мы увидим только через несколько лет. Но потенциал этих территорий высок, и покупка здесь недвижимости в любом случае будет оправдана».

Новое строительство почти всегда наталкивается на сопротивление со стороны людей, живущих по соседству. Хотя инициативным группам не слишком часто удается добиться запрета строительства, такие ситуации могут создать нехорошую славу и очень неприятны для девелоперов. Поэтому зачастую они готовы идти на существенные уступки.
«Как правило, у девелоперов все документы оформлены надлежащим образом, есть согласование на строительство, есть другие документы, мало кто лезет в бой, в стройку, не имея на то нужных бумаг», – говорит Максим Лещев. Поэтому, по словам эксперта, для жителей разумнее идти на диалог и искать выгоду.

Низкая ликвидность или старт продаж?
«Загородная недвижимость абсолютно неоднородна, цена ниже рыночной – тоже понятие виртуальное. Рынок неоднозначен и в каждой конкретной локации имеет свои причины роста и деградации, - говорит гендиректор Группы компаний «Гео Девелопмент» Максим Лещев. Он привел пример с земельным участком без подряда на западном направлении на 60-80 км, который выставлялся, предположительно, по цене 5 тыс. долларов за сотку, а сейчас «его продают по 3 тыс. долларов. Разумеется, он ликвиден, но вторичные сделки в поселках без подряда - это не часто встречающееся явление», - пояснил эксперт.

Минэкономразвития предлагает повысить ставку земельного налога для тех, чьи участки, предназначенные для строительства, простаивают без движения. Это должно стимулировать собственников использовать землю, а если дома уже построены — регистрировать их в Росреестре. Для собственника земли под типовой коттеджный поселок рост нагрузки может составить миллионы рублей в год, пишет РБК.

Это будет стимулировать оборот земельных участков, считает директор юридического департамента УК "Эталон" Виктория Цытрина. Не обязательно, возражает генеральный директор "Гео Девелопмента" Максим Лещев: если налоговая ставка будет привязана к конкретному участку, он будет проверяться потенциальным покупателем не только с точки зрения его качественных характеристик, но по уровню налоговой нагрузки. Если ставка налога высокая, это может снизить интерес к земле.

Юридический аспект при выборе участка без подряда очень важен. «Прежде всего, необходимо учитывать назначение земельного участка и вид его разрешенного использования, чтобы в последующем не возникло проблем с неправомерным использованием», - объясняет Марат Абдуллин, руководитель ипотечного центра группы компаний SRG. «Надо, чтобы у земли было разрешенное использование, предусматривающее возможность строительства дома, например, «земля населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)» или «земля сельскохозяйственного назначения для дачного строительства».

"Совхоз им.Ленина" - пример успешного агрохозяйства в Московской области, но здешнее процветание - результат не одних лишь земледельческих усилий. Дело в том, что совхоз расположился на «золотых» гектарах в непосредственной близости от Московской кольцевой автодороги, чем за пару десятилетий, прошедших с момента акционирования, он неоднократно и пользовался, чтобы поправить свое финансовое состояние.

Участки без подряда – очень популярный вид недвижимости, пользующийся устойчивым спросом. Их выбирают и люди небогатые, которые не могут сразу же купить готовый дом, и люди довольно обеспеченные, чтобы построить особняк, полностью соответствующий имеющимся запросам. Благо девелоперы могут удовлетворить любые потребности: выбор участков без подряда сегодня огромен – от маленьких, без коммуникаций и подведенных дорог, до огромных, в окружении лесов и на берегу водоемов.

По данным компании «Гео девелопмент», из официально заявленных 60 индустриальных площадок в Московской области реально существует лишь 16, а работает не более восьми. Пока 60% их резидентов — зарубежные компании, хотя доля отечественных производителей растет. Отраслевой спрос сосредоточен в сфере производства продуктов питания, стройматериалов, машиностроения. Также востребованы сервисные станции для обслуживания производств, различного рода техники. Запросы на исследовательские и высокотехнологичные проекты носят единичный характер.

Если крупные игроки в состоянии самостоятельно решать многие задачи, то для малого и среднего бизнеса, на который в первую очередь ориентированы парки, стоимость услуг может быть слишком высока по сравнению с получаемыми выгодами, считает Данил Петров, гендиректор компании «Промзона» (входит в «Гео девелопмент»). В результате, по данным АИП, из 200 производств, открытых в России за последний год, только 20 находятся на «парковой» территории. Решение, на взгляд Петрова, лежит в оптимизации затрат девелопера, что обеспечит снижение цены, и гибкой системе рассрочек, кредитования и постепенной оплаты: «Таким образом, чтобы это было выгодно резиденту и комфортно собственнику».

Игроки рынка оценили привлекательность городов Подмосковья для потенциальных покупателей и предложили свой рейтинг лучших и худших городов за МКАД с точки зрения удобства проживания.
Тройка лидеров выглядит так: на первом месте Одинцово, за ним Красногорск и Мытищи.
Руководитель департамента жилищного строительства ГК "Гео Девелопмент" Марина Денискина комментирует: "Одним из самых благоустроенных городов Подмосковья является Одинцово. Благоприятная экология обусловлена не только локацией города, но и отсутствием крупных промышленных производств. Город отличает хорошая транспортная доступность: с Москвой он связан Можайским и Минским шоссе, кроме того, до столицы можно доехать по Рублево-Успенскому шоссе и новой платной дороге. Доступность общественным транспортом также хорошая: регулярно ходят электрички, микроавтобусы и маршрутные такси.

Из реализуемых проектов можно отметить ЖК "Да Винчи" от компании Tekta Group, в котором уже заканчиваются строительные работы. Комплекс отличает интересная архитектура, он строится по индивидуальному проекту с оригинальными фасадами и панорамным остеклением. Из других крупных проектов можно отметить также "Одинцовский парк" от компании "Гратис", который возводится на Минском шоссе, и проект "Одинбург" от компании AFI Development. Район активно развивается, строится жилье, объекты социальной и транспортной инфраструктуры, объекты торгового и досугового назначения".

«Стоимость земли растет не по тем же причинам, что и квартиры в Москве: в земле очень явно выражен фактор места, - отмечает Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент». – Ценность участка в некоторых случаях может серьезно вырасти, но может произойти и так, что покупателя не удастся найти. Соответственно, на земельных участках можно заработать в некоторых случаях до 200-300%, но можно не заработать ничего. С квартирами же можно заработать до 15-20% при более очевидных схемах. Где выше доход, там выше риски, это достаточно прямая логика обычного рынка».

Лесных участков становится все меньше, и это подстегивает целевой спрос. В бизнес-сегменте особенно востребованы экологически чистые районы - север, запад, юго-запад. В экономсегменте для дальних дач выбирают ближайшее к месту проживания в Москве направление Подмосковья.
«Людям интересны в принципе практически все направления. Как правило, выбор участка по направлению зависит либо от того, где люди работают, если они хотят приобрести для постоянного проживания и переехать за город, либо от того, где они живут в Москве, для того чтобы быстрее добираться. Если, например, это улица 1905 года – то участок на Новой Риге, а если Алтуфьево – то на Дмитровском шоссе», - комментирует Эдуард Бобровский, генеральный директор компании «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент»).